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镍元素对不锈钢的影响(A)


更新时间:2019-10-09  


  2016年的房地产市场经历了上半年高潮迭起的宽松刺激,又上演了下半年层出不穷的调控加码,但这一年依然当之无愧成为了行业的丰收年。行业新房成交金额锁定11.7万亿,同比增速高达35%,行业集中度也迎来空前增长,万恒碧三家巨头的销售金额总和突破万亿。12家企业销售金额突破千亿,6家房企成为新晋千亿,绿城中国以1139亿的销售业绩位列第9,迎来了成立22年的第一个“千亿年”。

  绿城首个千亿的到来要比其计划提早了一年,但是对于一家二十年前就开始探索全国布局,2009年销售业绩比肩万科的房企来说,千亿的到来似乎又出现的晚了一些。本文通过梳理绿城十余年的发展史,试图探求其快速增长而后又陷入停滞的原因,以及最终成功穿越周期突破千亿的因素所在。

  2016年绿城首破千亿,在1139亿的销售金额中代建贡献181亿,而到了2018年,绿城实现合约销售额1564亿元,代建项目合约销售额约552亿元,对合约销售额的贡献度由2016年的16%增长到了2018年的35%。可见代建项目是绿城实现千亿业绩的一个重要贡献。

  2010年9月,公司成立专门负责商业代建业务的建设管理公司,在开发模式转型方面做出了重大探索和努力,目前绿城的可售储备货值中代建项目几乎占一半,未来代建项目的贡献可能还会提高。除代建以外,绿城也多采用合作的方式进入外地,2017年绿城总权益销售额占比约为37%,其中非代建项目的权益销售额占比约为53%。

  绿城的千亿由此也因代建而受到争议,但是对有的企业来说,规模是由其资本撬动的,同样对于另一部分企业来说,规模也可以由其品牌能力所撬动。代建就是绿城启动销售新篇章的另一架引擎。起初委托方多是没有专业操盘能力的中小企业开发商,近几年保障房建设、城市更新兴起,越来越多政府部门也加入进来,未来随着房地产行业的日趋成熟,投资与开发逐步分离,代建业务的发展空间也会越来越大。高手心水论坛内部公开

  同时我们也认为,代建业务并不容易复制,绿城之所以能够成为行业当中的独角兽企业,是因其多年经营的品质和品牌在业界有口皆碑,成为强劲的护城河。从桂花系多层、法式大宅、经典二代高层、中式合院,到刚需产品的杨柳郡,每一个都引领着中国建筑美学的风潮。其中经典之作九溪玫瑰园因其自然和建筑的完美融合,被专家们称作“不破坏环境,不辜负山水,国内乃至国际一流的别墅园区”。品牌的溢价毫无保留且历久弥新地体现在产品上,以杭州为例,无论是兰园、新华园,还是杨柳郡、玉兰花园,都几乎是版块范围内二手房价最高的。绿城给予业主的不仅仅是精致贴心舒适的居住感受,更是品质筑基上赋予的领跑全场的增值能力。尽管多家房企都在开展产品研究,但是绿城的产品今天还是能够保持一定的领先,这与从宋卫平先生开始一直坚持的企业文化密不可分。这块业务产生的核心价值和竞争能力能够帮助绿城在千亿公司中独树一帜。

  代建业务作为“输出品牌、输出管理、输出团队、输出资源体系”的轻资产模式,可以获取超额利润,绿城开展代建业务可以获得5%左右的净利润。根据公司披露,绿城管理集团的ROE在50%左右,而房地产行业均值仅为10%出头。代建轻资产模式把绿城在产品、服务、品牌积累的核心竞争力发挥得淋淋尽致,并在代建行业里赢得先机。

  绿城曾经以做高端楼盘见长,2010年之前,其在杭州、上海、北京、温州等富裕地区多个豪宅系列享誉行业,北京御园、杭州蓝色钱江、上海绿城黄浦湾、温州鹿城广场都成为销售经典。但当调控来临,能够穿越周期持续扩张的企业,必须抓住我国城镇化率迅速提升所带来的刚需、首改的机会。而绿城没有及时调整其中高端品牌的定位,过高定位的产品受调控政策影响更大,难以与市场需求匹配,在2011、2012年的市场下行周期中,绿城均未能完成其销售目标,高端产品周转慢也拖累了企业的销售规模和现金回款。

  如今我国城镇化率为58%,仍然有较大的空间,但是部分富裕城市已经达到75%的平台期,居民收入的持续提高也意味着未来刚需和改需将平分天下。绿城近年来已经开始着力打造适销对路的高性价产比,产品线更丰富,客户群体也更为广泛。2016年公司已经形成2:6:2的橄榄型产品格局,城市标志性和品牌标杆性的产品权重控制在20%左右, 60%则更多面相白领、年轻人等主流群体,另外20%则是针对原住居民的品质保障房和安置房。如专为80、90后打造的TOD项目绿城杨柳郡,绿城的豪宅产品走下神坛,飞入寻常百姓家,放弃追求奢华而更多聚焦于解决生活痛点,刚需的价格与品质兼得,使得产品去化率明显提高,可复制性强也大大加快了周转效率。绿城产品线改变,受众也更加多元,在市场下行之期,刚需产品表现出更强的抗周期性,帮助企业穿越行业的周期,而在市场上行周期,高端产品又可以展现出更好的弹性。

  2000年绿城开始走出杭州,进军上海和北京,全国性扩张激进,在多个城市同时拿地,高杠杆、高负债的发展模式是早年绿城的代名词,2007年公司新增土地储备高达1022万平方米。2009年绿城在浙江、上海、北京地区的销售额占总销售额的86%,此时绿城也逐步开始布局省内、省外的三四线城市,战略调整为地域深耕。公司投销比在2011年之前都大于1,2007-2010年间在苏州、杭州、上海、合肥、青岛等多个城市也创下地王,其投资激进可见一斑。宋卫平先生曾经豪言,绿城已习惯了高价拿地,只要看准了就放手去做,其大手笔买地的动作确实在2006年上市后愈演愈烈。

  在经历了2007、2009和2011年这三轮拿地高峰之后,绿城的土地储备于2011年末达到4000万平方米的高峰。而与此同时,2010年开启的楼市最强调控政策效果也逐步施压于楼市,绿城去化不善资金流不断恶化。此外,绿城过于集中在三四线的土地储备,尤其是过于集中在浙江省的三四线储备一直为市场所诟病,成为拖累绿城去化率和利润率水平的重要因素。2010年绿城的年报披露,其土地储备有48%集中在东部沿海三四线城市,其中浙江省三四线%;浙江省内土地储备占比54%。调控政策来临之际,浙江省整体经历了长达6年的楼市低迷期,二线城市如杭州、温州地区前期涨幅过快出现了泡沫,经历了长时间的回调,三四线城市也随之表现低迷。2010年开始绿城负债率过高、降价甩卖、资金链断裂等传闻甚嚣尘上,2012年九龙仓作为白武士收购部分项目,而后融创、中交的加入才最终解决了资金链问题。

  除代建业务,绿城提前实现千亿还要归功于市场的因素,2015和2016年一二线市场全线回暖,杭州成为当年楼市表现最好的城市之一, 2016年上演了连续十个月销售破万套的大好行情,重仓杭城的企业也随之坐享楼市红利。绿城在杭州的销售金额分为206亿和316亿,同比增速达43%和52%,分别占销售总额的29%和28%。2016年杭州区域316亿的销售中,绿香园、武林壹号、杨柳郡、钱塘明月分别为绿城带来50亿、39亿、35亿、25亿的销售金额,占据2016年杭州住宅类楼盘销售金额榜第二、三、五、十位。

  同时2016、2017年正值三四线去库存及棚改货币化政策火热的阶段,绿城抓住机会加快去化,在其年报中也多次提到了“早销、快销、多销”的原则。此轮上行周期中,长三角城市的表现非常突出,浙江的三四线城市在人口、经济、产业、交通等方面都表现“均好”,在经历了长达6年的楼市低迷之后,市场终于迎来了量价齐升的回暖。前期的拖累在近两年成为了市场热度再起时的后备力量,这两年甩去了约485亿的三四线年三四线库存去化已比较合理,基本甩掉了历史包袱。

  代建和市场转热是绿城实现千亿的最直观的影响因素,但是背后还有另一关键是绿城的融资难问题得以妥善解决。这一点要归功于中交入驻所带来的变化,困扰绿城20年的资金和债务问题得到有效解决,2015年绿城财务风险可以说已经全部解除。手握大量现金和银行授信,是绿城之前没有过的。凭借着中交的背书,绿城的加权平均利息成本从2012年的8.8%降至2018年上半年的5.3%。尤其近两年在融资环境趋紧,融资成本也随之水涨船高的情况下,绿城的融资成本能够实现不升反降,离不开中交背后的运筹帷幄。在资金链问题得以解决之后,绿城在土地市场也逐渐展现出反守为攻的姿态。

  2012-2016年的五年间,绿城背负三四线库存包袱,手中可动用现金不足,而后土地市场又云波诡谲,在一二线城市上演了一浪高过一浪的拿地热潮。2016年是绿城土地储备逐年下降的第4个年头,千亿房企土储不足,后继乏力像一座大山压在绿城心头。绿城开始也必须在土地市场上寻找更多的机会,此时三四线去库存基本完成,中交进驻也带来了资金方面的优势,绿城在土地市场上也变得更加游刃有余。

  2017年11月以86亿拿下北京石景山宅地之后,绿城感觉到市场降温的趋势,果断把握了土地市场的机会。2017年新增37个项目,土地建筑面积为859万平方米,几乎是2014-2016年拿地面积的总和,投资金额为644亿,重点布局北京、上海、广州三大一线城市,继续深耕杭州、南京、无锡、宁波等经济发达长三角城市,并且战略性进入了成都、重庆、西安、武汉等热点二线城市;嘉兴、南通、义务等位于核心城市辐射区域并极具投资价值的三四线城市,则通过短平快项目迅速开发,迅速周转。

  虽然三四线城市在过去一轮牛市中成就了一大批房企,但其市场容量和可持续发展依然受到质疑,绿城也多次在年报中表示正在布局三四线%的位于一二线城市,三四线城市的空间则主要腾挪给代建项目。绿城的土地储备正在进一步扩大,土储结构逐步优化,也保证了其未来在销售上的主动性。

  除了资金,绿城曾经“慢工出细活”的风格理念也将改变。中交曾不止一次提出对地产规模的要求要达到央企前三,而中交旗下的中交地产销售规模在200亿左右,所以并表绿城成为其最大的诉求。央企注重规模,所以对绿城的要求也必然是保持规模,而第二大股东九龙仓作为香港企业,则更注重对利润的考量。

  2018年7月,绿城对内发布高周转通知,用“倾尽一切努力、调动一切资源”的严厉措辞,要求全面加速回笼资金,坚决执行“早销、多销、快销”的策略,并提到对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。高品质与高周转非不可兼得,但是要做到完美与平衡却绝非易事。在喊出高周转的口号以后,绿城是否还能一如既往地坚持其原有的品质,还有待时间去验证。

  房改20年,行业或进入下半场,大鱼吃小鱼、大象起舞的局面还会延续,但或许规模赋予房企的意义也会悄然变化。因为前20年是行业的上半场,在供不应求的情状下,行业需要解决的是居者有其屋的问题,而进入下半场又是一场不一样的绞杀。我们也希望在中交入驻企业走上高周转的道路之后,绿城都够不改初心坚持做好产品,我们期待以产品品质作为核心竞争力的绿城能够走得更远更踏实,也期待未来行业发生着的变化。